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　　8月以来已有多地出台新一轮楼市优化政策 。

　　临近楼市传统的“金九银十”
，各地再一次祭出楼市优化政策
。

　　8月25日，上海接棒北京楼市新政 ，出台了涉及限购
、公积金、信贷 、税收等多项新政
，整体导向与北京类似，即“核心区严控、郊区松绑 ” ，挖掘住房购买力
、降低置业门槛
，为势头有所减弱的市场注入一针“强心剂
”。

　　在当前楼市节点，一线城市带头松绑楼市调控 ，有切实的行业必要性 。今年二季度开始，全国楼市出现新情况
，新盘去化率下滑，即便是京沪内部分化也很明显 ，郊区库存压力较高。对此业内人士称
，“再保持强压政策意义不大”
。

　　而京沪步调一致的新政将有何效果？专家表示，在“金九银十 ”关键节点到来前 ，一线城市发布利好政策
，有利于楼市止跌回稳巩固成效。

　　一线城市“放房票
”

　　作为全国楼市的“高地”，北京、上海调控政策松动备受关注 。

　　半月前 ，楼市调控一向最严格的北京
，打响了新一轮政策“第一枪 ”
。以五环为分界线，京籍居民家庭 、连续缴纳社保或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭 ，购买五环外商品住房
，将不再限套数。成年单身人士和居民家庭执行同样的限购政策 。

　　这一重磅政策，成为近年来北京优化调控之路上 ，松绑力度最大的一次
。

　　与此同时，北京在公积金政策上多方面发力
，扩大公积金贷款支持范围。若在北京市无住房，但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的 ，由认定为二套房调整成首套房；提高二套房公积金贷款最高额度
，支持提取公积金支付首付款 。

　　“新政定位精准，锚定成交及库存集中区域
。”天风证券表示 ，今年前7月
，北京新房销售套数中五环外占比超80%，二手房五环外成交占比超50%。针对成交热点区域精准施策 ，有望推动观望及增量需求入市
，同时规避短期炒作行为 。

　　北京“打样儿
”后，业内认为其他一线城市有望跟进 ，房地产将再次进入政策刺激行情
。

　　果不其然
，8月25日上海出台楼市新政，在限购政策上“复刻”北京的做法 ，针对户籍居民家庭和满足条件的非户籍居民家庭，放开外环以外的购房套数限制。

　　这一政策同样基于库存逻辑 。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示
，目前，上海外环外新房库存占全市的70%；同时 ，外环外二手房库存挂牌量占比达到近40%。

　　因此
，放宽上述区域的购房套数限制，旨在激活多套房购置需求 ，消化市场库存
。在李宇嘉看来
，这对于新市民在外围购置第二套
、为父母购置养老房产等，都有一定效用。

　　放出大量“房票 ”的同时 ，上海在公积金政策上也多重发力
，其中对多子女家庭购置首套房的扶持力度最大，叠加计算从192万元提高至216万元 ，基本可以覆盖全部贷款 。公积金既可以提取作为首付款
，提取后也不影响贷款额度
。

　　除了与北京步调较为一致的政策，上海新政进一步降低居民购房成本 ，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，同时完善房产税政策
，整体力度较北京略大，政策范围更广。

　　盘活郊区库存

　　京沪相继放宽楼市调控 ，背后是房地产“止跌回稳
”的成效需要进一步巩固 。

　　今年以来
，中央及地方发布利好的脚步不停歇，据中指研究院统计 ，前7个月
，全国各地共出台房地产相关政策超370条
。楼市也在政策托举下有企稳迹象，上半年全国新房和二手房交易总量同比增长。

　　不过 ，进入下半年后
，楼市修复的进程有所放缓 。

　　从多项行业数据看，前7月房地产市场持续深度调整
。1~7月份 ，全国房地产开发投资53580亿元
，同比下降12.0%。房地产开发企业房屋施工面积，以及房屋新开工面积 、房屋竣工面积等行业指标 ，同比表现也均为下降状态 。

　　从最直观的新建商品房销售额看，今年前7月该数据为4.96万亿
，同比下降6.5%
。回望历史高峰，2021年时 ，全国新房成交金额曾冲上18万亿量级。四年时间过去
，新房交易规模已明显下降，各地房价也在集体探底中 。

　　即便是市场较为坚韧的京沪 ，楼市也并非无差别回温
，区域分化较为明显。

　　国信证券表示，从二手房边际挂牌价看 ，北京房价在上一轮楼市新政后
，即2024年11月初开始“止跌”，但自今年3月后 ，房价又有所下滑
，市场热度短暂回到2024年9月新政之前的水平
。但随着北京8月8日“定向 ”调整限购后，部分高库存板块的去化压力将有所缓解。

　　再看上海 ，相较于全国绝大多数城市，上海拥有较为稳定的楼市
，市场波动幅度较小 。不过上海市场也存在分化
。亿翰智库表示，今年以来 ，上海核心板块的项目会被争抢
，而位置没那么核心的项目，则可能“人气不足
” ，因此在一些区域继续保持限制性的政策意义不大。

　　克而瑞也表示
，上海外环外一直是新房供应和成交的主力，但库存压力也较明显 。截至2025年7月末 ，上海新建商品住宅库存面积733.21万平方米
，其中外环外库存面积约561.65万平方米，占比76.6% ，以近12个月商品住宅流速看
，去化周期17.6个月
。

　　效果逐步释放

　　本轮新政前，北京曾数次“小步慢跑”放松调控 ，包括通州双限松绑
、取消离婚购房限制、五环外多买一套 、落地517政策
、以及影响更大的降首付比例等“930政策 ”。

　　数据显示，去年“930
”新政后
，北京楼市交易量明显提升 。2024年10月~12月，北京二手房月度网签量均达到1.7万套以上 ，整个四季度二手房成交量同比增长约60%
。“去年930新政
，是市场低谷期时给出的重磅政策，新政效应明显、持续时间较长。”

　　相较以往 ，北京本次放松力度不算小
，市场也给予了一定积极反响 。

　　据业内机构，新政对提升市场活跃度有一定作用 ，部分楼盘到访和二手房小区带看略有增加
。从网签数据看
，8月9日~8月22日，北京新建商品住宅成交套数1504套 ，环比增长约41%
，同比下降23%；二手住宅成交6439套，环比增长11% ，同比基本持平。

　　记者了解到，北京新政出台的首个周末
，是市场情绪最热的时候 。

　　据龙湖观萃方面透露，8月9日 、10日项目的看房量 ，日均突破110组
，环比提升超35%；周末合计成交8套，环比提升100% ，其中5套均为首访成交。另一五环外的项目龙湖·宸翰
，8月9日单日来访量环比增超50%，政策释放出一定改善需求
。

　　业内认为 ，随着楼市传统的“金九银十 ”临近
，新政将在一定程度上助力市场回稳。

　　除了京沪，其他城市也在“因城施策
” ，将房地产“止跌回稳”作为重要任务 。8月份以来
，天津
、西安、苏州等地相继发布稳楼市政策，涉及优化住房公积金 、推动住房“以旧换新 ”、存量商品房收购
、购房补贴等多个方面
。

　　华泰证券表示 ，房地产中长期“止跌回稳”的基础正在构建，不过全面达成仍需要时间。展望后续
，政策的发力方向还可能包括：稳定房价预期是第一步；更有效地激活购房需求；优化收储发力去库存；关注城市更新资金来源 。

　　李宇嘉表示，目前政策集中在降成本、降门槛等方面 ，边际上会有一定效果
，但考虑到目前的楼市供应 、尤其是二手房挂牌量较大，居民买房挑选空间大 ，有绝对低价的捡漏心态
，楼市企稳还需要宏观基本面好转支撑
。